LE TAUX DE LA TVA REDUIT A 6% – IMMOBILIERS 

LE TAUX DE LA TVA REDUIT A 6% – IMMOBILIERS

Les travaux  immobiliers sont en principe soumis au taux ordinaire de 21 %. L’arrêté royal n° 20 prévoit toutefois un taux dérogatoire de 6 % pour certains types de travaux  (voir article XXXI, tableau A de l’annexe de l’AR ). 

La disposition dérogatoire concerne la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation. Elle ne s’applique donc pas aux travaux  de construction.

Quand peut-on parler de construction ? Quand peut-on parler de transformation ? 

La frontière entre les deux n’est pas toujours évidente à tracer.

L’administration distingue clairement les deux notions dans sa circulaire du 22 août 1986 :

« Distinction entre le travail de construction et le travail de transformation

    29. Le travail immobilier  ayant pour objet la transformation d’un immeuble d’habitation est, toutes autres conditions réunies, soumis au taux de 6 p.c.

    31. Par contre, serait à considérer comme un travail de construction, comme concourant à l’érection d’un nouvel immeuble :

   1° la reconstruction d’un immeuble après démolition, même en cas de maintien des fondations et caves de l’immeuble ancien ou d’éléments accessoires de sa structure (p. ex. la seule façade à front de rue, maintenue pour des raisons d’intégration dans le tissu urbain);

    2° en cas de construction d’un ou plusieurs appartements supplémentaires, en surélévation ou autrement, dans un immeuble à appartements, lorsque ces nouveaux appartements placés sous le régime de la copropriété sont cessibles avec application de la T.V.A.;

    3° en cas de construction par le propriétaire d’un immeuble jouxtant le sien, lorsque le nouvel immeuble ne constitue pas un agrandissement du premier mais constitue un bâtiment neuf susceptible en soi d’être cédé sous le régime de la T.V.A., comme distinct de l’ancien immeuble;

    4° en cas de transformation radicale (v. n° 30, 2° al., a contrario, et le 1° du présent numéro) d’une grange ou autre annexe d’une exploitation agricole en une maison d’habitation.

  Dans de telles situations, ou la transformation s’identifie à une construction, le taux de 17 p.c. est applicable, à l’exclusion du taux réduit .

Travaux  immobiliers de reconstruction.

32. La reconstruction d’un bâtiment d’habitation est à assimiler à une construction, chaque fois que, vu l’importance des destructions ou des démolitions affectant l’immeuble, les travaux  concourent en fait à l’érection d’un nouveau bâtiment (v. n° 31).

    33. Autre est la situation, en cas de destruction partielle, si les travaux  ont pour objet des réparations, même importantes, en vue de la remise en état de l’immeuble. Toutes autres conditions réunies, le taux de 6 p.c. est applicable en pareil cas.

Travaux  immobiliers ayant pour objet la démolition.

  34. Les travaux  immobiliers ayant pour objet la démolition de tout ou partie d’un immeuble d’habitation, sont, en principe, soumis au taux de 17 p.c., étant donné qu’ils sont exclus, comme tels, du bénéfice du taux réduit.

    35. Il en est toutefois autrement lorsque les travaux  de démolition constituent le préalable nécessaire à des travaux  de transformation ou d’amélioration et plus généralement à des travaux  qui peuvent bénéficier du taux réduit. Dans ce cas, ledit taux peut leur être appliqué, au titre d’accessoires à ces travaux . »

Le taux réduit ne peut s’appliquer qu’en cas de rénovation ou de transformation d’une habitation existant et non en cas de nouveau bâtiment.

Quid alors pour les travaux  d’agrandissement ?

Il ressort d’une réponse à une question parlementaire ( Quest. Parl.,  n° 1.117 du 9 octobre 2002, Q.R., Chambre, 2002-2003, p.19.612) que : 

« L’agrandissement d’une habitation existante ne peut être considéré comme une transformation ou une autre opération au sens de la rubrique XXXI , § 1er, 1°, susmentionnée, que dans la mesure où la superficie de la partie ancienne demeure significative par rapport à la partie nouvelle. On peut considérer qu’il en est ainsi lorsque la superficie totale de la partie ancienne qui subsiste après l’exécution des travaux  est supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après la réalisation des travaux  ».

Comment la jurisprudence se positionne-t-elle sur ces questions de pur fait ? On rappellera tout d’abord que les circulaires administratives ne sont que des recommandations qui n’ont aucune valeur contraignante.

L’application du taux de 6 % a été admise dans le cas suivant :   

– Un couple avait acheté une ancienne ferme pour la transformer ensuite  en habitation moderne. En l’espèce, les murs intérieurs avaient été abattus, des colonnes avaient été placées pour soutenir les fondations et le toit avait été totalement remplacé. L’habitation existante n’avait pas été démolie. Pour le Tribunal, il s’agit en l’espèce d’une rénovation et non d’un nouveau bâtiment.  En effet, les murs porteurs existants ont été conservés, les fondations nouvelles n’ont été érigées que pour renforcer les fondations existantes et enfin, le volume de la nouvelle habitation est à peine plus important que celui de l’ancienne ferme (Civil Bruges, 6 janvier 2004, Courrier fiscal, 2004/339).

Le taux de 21 % a par contre été retenu dans les cas suivants :

– Civil Louvain, 07.06.2002 – Deux vieilles maisons, comportant un rez-de-chaussée et deux étages, furent transformées en un espace commercial au rez-de-chaussée, surplombé par six appartements aux trois étages. Le taux réduit de  6 % n’est pas applicable lorsque des appartements supplémentaires sont construits, qui sont susceptibles d’être vendus séparément. Dans ce cas, il est question de la construction d’un nouvel immeuble. Les appartements à ce troisième étage nouveau doivent être considérés comme la construction d’un nouvel immeuble.

– Civil Louvain, 22.04.2005 – Un particulier avait acheté une vieille habitation et l’a rénovée.  Or, pendant la rénovation, la plus grande partie de la maison s’est effondrée.  La rénovation ne peut donc plus se faire. La maison n’a donc pas été transformée mais elle a été reconstruite entièrement. Il n’y a que les fondations de l’ancienne maison qui pouvaient encore être utilisées. Ce ne sont plus des travaux  de rénovation pour le Tribunal, il s’agit de la construction d’un nouvel immeuble.

– Civil Namur, 09.02.2005 – Un bâtiment a été pour partie transformé et pour partie rasé et reconstruit. Ce bâtiment comprenait, avant ces travaux , un corps de logis et un vaste volume annexe servant d’atelier et de garages et toute une série d’annexes. Après les travaux , l’ensemble qui subsiste est divisé en cinq appartements. Trois appartements sont inclus dans le volume de l’ancien corps de logis. Quant à l’ancienne annexe, elle a été démolie et reconstruite : son nouveau volume abrite un rez-de-chaussée composé de locaux communs et deux appartements superposés. La qualification des travaux  effectués dans le volume de l’ancien corps de logis n’était pas discutée. Pour ce qui concerne l’annexe, il s’agit par contre d’une reconstruction après démolition. Le Tribunal estime que l’on se trouve indiscutablement dans l’hypothèse de travaux  ayant entraîné, après démolition, la construction de deux logements nouveaux et non la simple transformation du bâtiment pré- existant. 

– Civil Gand, 03.03.2005. Le Tribunal juge en l’espèce que la structure existante, la superficie, la vue et la forme de l’ancien bâtiment ont été modifiées de façon tellement poussée et que les travaux  ne s’appuient pas de façon adéquate sur d’anciens murs porteurs extérieurs (60 % sont neufs), qu’on ne peut plus parler d’une transformation mais plutôt d’une nouvelle construction.

La prudence doit donc être de mise. Même si les circulaires administratives n’ont pas force de loi, elles ont fortement tendance à influencer les Cours et Tribunaux.

IMPORTANT – Facturer à 6 % de TVA à une société ? C’est possible. 

On pense souvent à tort qu’une société ne peut pas profiter du taux de la TVA de 6 %. Ce n’est pourtant pas le cas. Si une société possède à son actif une habitation de plus de dix ans (depuis le 01.01.2016), on peut maintenant aussi facturer certains travaux effectués à cette habitation au taux de TVA réduit à 6 %. On applique donc les mêmes règles que pour une habitation appartenant à une personne physique. Ce qui importe, c’est l’usage de l’immeuble appartenant à la société. La société ne peut évidemment pas louer l’habitation en tant qu’espace de bureau. Peu importe si l’administrateur, le gérant ou un locataire habite dans l’habitation appartenant à la société.

Attention ! Si la société est assujettie à la TVA (elle a non seulement un numéro d’entreprise mais aussi un numéro de TVA), vous devez facturer sous le régime du co-contractant.

Quid en cas d’usage mixte?

Une habitation appartenant à une société profite du taux de la TVA de 6 % si elle est effectivement utilisée en tant qu’habitation. Mais quid en cas d’usage mixte? En effet, une partie de cette grande habitation peut être utilisée à titre privé alors qu’une autre partie peut servir de cabinet ou d’espace de bureau. Peut-on encore profiter du taux de 6 % dans ce cas ? La question est de savoir à quelle partie de l’habitation les travaux ont été effectués ? Soit à la partie privée, soit à l’espace de bureau (cabinet) ou à l’ensemble du bâtiment (par exemple le toit).

Il importe également de savoir si les travaux sont afférents à une habitation qui est utilisée à plus ou à moins de 50 % à titre privé.

Plus de 50 % à titre privé

Partons d’abord d’une habitation appartenant à la société avec un usage privé qui dépasse la quotité d’usage professionnel. Les circonstances concrètes déterminent la partie privée et la partie professionnelle. On peut se baser par exemple sur la clef de répartition à l’impôt des personnes physiques et à la TVA. Par exemple, quelle clé de répartition utilise-t-on pour la répartition pour le gaz et l’électricité? Si l’usage privé dépasse la partie professionnelle, on peut bénéficier du taux réduit de la TVA dans les deux cas suivants.

1) On peut bénéficier d’une TVA de 6 % si les travaux affectent la partie privée. Par exemple, lors de l’installation d’une nouvelle salle de bain.

2) Le taux réduit de 6 % est également d’application si les travaux affectent l’ensemble de l’habitation, par exemple quand il s’agit d’une réparation au toit ou au circuit d’électricité.

Si, par contre, les travaux affectent la partie professionnelle (par exemple travaux de peinture dans les bureaux ou dans le cabinet) on paie 21 % de TVA au lieu de 6 %.

Plus de 50 % à titre professionnel

Par contre, si la partie privée est inférieure ou égale à la partie professionnelle, la situation est complètement différente. Dans ce cas on ne paie que 6 % de TVA pour des travaux relatifs à la partie privée. Des travaux relatifs à l’ensemble de l’immeuble, comme le toit, devront être répartis proportionnellement entre la partie privée et la partie professionnelle. Ici on paie également 21 % de TVA si les travaux n’affectent que la partie professionnelle.

Un exemple:

La réparation du toit de l’habitation coûtera 10.000 euros. 40 % de l’habitation est utilisée à des fins privées, tandis que l’espace de bureau occupe 60 %. On paie alors 6 % de TVA sur 4.000 euros (40 % de 10.000 euros) et 21 % sur 6.000 euros (60 % de 10.000 euros). La facture sera donc scindée en tenant compte des deux taux de TVA différents. Sinon, il va falloir payer le taux de 21 % sur l’ensemble des travaux.

totalement remplacé. L’habitation existante n’avait pas été démolie. Pour le Tribunal, il s’agit en l’espèce d’une rénovation et non d’un nouveau bâtiment.  En effet, les murs porteurs existants ont été conservés, les fondations nouvelles n’ont été érigées que pour renforcer les fondations existantes et enfin, le volume de la nouvelle habitation est à peine plus important que celui de l’ancienne ferme (Civil Bruges, 6 janvier 2004, Courrier fiscal, 2004/339).

Le taux de 21 % a par contre été retenu dans les cas suivants :

– Civil Louvain, 07.06.2002 – Deux vieilles maisons, comportant un rez-de-chaussée et deux étages, furent transformées en un espace commercial au rez-de-chaussée, surplombé par six appartements aux trois étages. Le taux réduit de  6 % n’est pas applicable lorsque des appartements supplémentaires sont construits, qui sont susceptibles d’être vendus séparément. Dans ce cas, il est question de la construction d’un nouvel immeuble. Les appartements à ce troisième étage nouveau doivent être considérés comme la construction d’un nouvel immeuble.

– Civil Louvain, 22.04.2005 – Un particulier avait acheté une vieille habitation et l’a rénovée.  Or, pendant la rénovation, la plus grande partie de la maison s’est effondrée.  La rénovation ne peut donc plus se faire. La maison n’a donc pas été transformée mais elle a été reconstruite entièrement. Il n’y a que les fondations de l’ancienne maison qui pouvaient encore être utilisées. Ce ne sont plus des travaux  de rénovation pour le Tribunal, il s’agit de la construction d’un nouvel immeuble.

– Civil Namur, 09.02.2005 – Un bâtiment a été pour partie transformé et pour partie rasé et reconstruit. Ce bâtiment comprenait, avant ces travaux , un corps de logis et un vaste volume annexe servant d’atelier et de garages et toute une série d’annexes. Après les travaux , l’ensemble qui subsiste est divisé en cinq appartements. Trois appartements sont inclus dans le volume de l’ancien corps de logis. Quant à l’ancienne annexe, elle a été démolie et reconstruite : son nouveau volume abrite un rez-de-chaussée composé de locaux communs et deux appartements superposés. La qualification des travaux  effectués dans le volume de l’ancien corps de logis n’était pas discutée. Pour ce qui concerne l’annexe, il s’agit par contre d’une reconstruction après démolition. Le Tribunal estime que l’on se trouve indiscutablement dans l’hypothèse de travaux  ayant entraîné, après démolition, la construction de deux logements nouveaux et non la simple transformation du bâtiment pré- existant. 

– Civil Gand, 03.03.2005. Le Tribunal juge en l’espèce que la structure existante, la superficie, la vue et la forme de l’ancien bâtiment ont été modifiées de façon tellement poussée et que les travaux  ne s’appuient pas de façon adéquate sur d’anciens murs porteurs extérieurs (60 % sont neufs), qu’on ne peut plus parler d’une transformation mais plutôt d’une nouvelle construction.

La prudence doit donc être de mise. Même si les circulaires administratives n’ont pas force de loi, elles ont fortement tendance à influencer les Cours et Tribunaux.

Commentaires :

On pense souvent à tort qu’une société ne peut pas profiter du taux de la TVA de 6 %. Ce n’est pourtant pas le cas. Si une société possède à son actif une habitation de plus de quinze ans (ce délai est temporairement réduit à cinq ans), on peut maintenant aussi facturer certains travaux effectués à cette habitation au taux de TVA réduit à 6 %. On applique donc les mêmes règles que pour une habitation appartenant à une personne physique. Ce qui importe, c’est l’usage de l’immeuble appartenant à la société. La société ne peut évidemment pas louer l’habitation en tant qu’espace de bureau. Peu importe si l’administrateur, le gérant ou un locataire habite dans l’habitation appartenant à la société.

Quid en cas d’usage mixte?

Une habitation appartenant à une société profite du taux de la TVA de 6 % si elle est effectivement utilisée en tant qu’habitation. Mais quid en cas d’usage mixte? En effet, une partie de cette grande habitation peut être utilisée à titre privé alors qu’une autre partie peut servir de cabinet ou d’espace de bureau. Peut-on encore profiter du taux de 6 % dans ce cas ? La question est de savoir à quelle partie de l’habitation les travaux ont été effectués ? Soit à la partie privée, soit à l’espace de bureau (cabinet) ou à l’ensemble du bâtiment (par exemple le toit).

Il importe également de savoir si les travaux sont afférents à une habitation qui est utilisée à plus ou à moins de 50 % à titre privé.

Plus de 50 % à titre privé

Partons d’abord d’une habitation appartenant à la société avec un usage privé qui dépasse la quotité d’usage professionnel. Les circonstances concrètes déterminent la partie privée et la partie professionnelle. On peut se baser par exemple sur la clef de répartition à l’impôt des personnes physiques et à la TVA. Par exemple, quelle clé de répartition utilise-t-on pour la répartition pour le gaz et l’électricité? Si l’usage privé dépasse la partie professionnelle, on peut bénéficier du taux réduit de la TVA dans les deux cas suivants.

1) On peut bénéficier d’une TVA de 6 % si les travaux affectent la partie privée. Par exemple, lors de l’installation d’une nouvelle salle de bain.

2) Le taux réduit de 6 % est également d’application si les travaux affectent l’ensemble de l’habitation, par exemple quand il s’agit d’une réparation au toit ou au circuit d’électricité.

Si, par contre, les travaux affectent la partie professionnelle (par exemple travaux de peinture dans les bureaux ou dans le cabinet) on paie 21 % de TVA au lieu de 6 %.

Plus de 50 % à titre professionnel

Par contre, si la partie privée est inférieure ou égale à la partie professionnelle, la situation est complètement différente. Dans ce cas on ne paie que 6 % de TVA pour des travaux relatifs à la partie privée. Des travaux relatifs à l’ensemble de l’immeuble, comme le toit, devront être répartis proportionnellement entre la partie privée et la partie professionnelle. Ici on paie également 21 % de TVA si les travaux n’affectent que la partie professionnelle.

Un exemple:

La réparation du toit de l’habitation coûtera 10.000 euros. 40 % de l’habitation est utilisée à des fins privées, tandis que l’espace de bureau occupe 60 %. On paie alors 6 % de TVA sur 4.000 euros (40 % de 10.000 euros) et 21 % sur 6.000 euros (60 % de 10.000 euros). La facture sera donc scindée en tenant compte des deux taux de TVA différents. Sinon, il va falloir payer le taux de 21 % sur l’ensemble des travaux.

Mise à jour du 10 mai 2022

Depuis le 01.01.2022, toutes les habitations qui ont été occupées la première fois au plus tard le 31.12.2012 remplissent la condition relative à une habitation de plus de 10 ans.

Jusqu’au 31.12.2021, en vue de bénéficier du taux de 6%, une attestation devait être établie par le maître d’ouvrage qui indiquait que les travaux pouvaient prétendre au taux de TVA de 6 %. 

A dater du 01.01.2022, l’attestation est remplacée par une mention obligatoire sur la facture. 

Depuis le 01.01.2022, l’émetteur de la facture doit y mentionner ce qui suit :

«Taux de TVA : En l’absence de contestation par écrit, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que :

1. les travaux sont effectués à un bâtiment d’habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d’une année civile qui précède d’au moins dix ans la date de la première facture relative à ces travaux,
2. qu’après l’exécution de ces travaux, l’habitation est utilisée, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé et
3. que ces travaux sont fournis et facturés à un consommateur final.

Si au moins une de ces conditions n’est pas remplie, le taux normal de TVA de 21 % sera applicable et le client endossera, par rapport à ces conditions, la responsabilité quant au paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus».